Checklist voor het tekenen van een verkoopcompromis

1. Het EPB-attest (energieprestatie)

Het EPB is een verplicht document dat de verkoper moet aanleveren in alle gewesten. Het toont de energieprestatie van de woning op een schaal van A (zeer efficiënt) tot G (zeer energieverslindend). Vanaf 2026 wordt dit document nog strategischer.

Drie redenen waarom EPB je beslissing bepaalt:

• De toekomstige energiekost. Een huis met klasse G kan 3 tot 4 keer meer kosten in verwarming dan een huis met klasse A. Op 10 jaar tijd, tienduizenden euro's verschil.
• De renovatieverplichtingen. In Vlaanderen moet elke woning met klasse E of F gerenoveerd worden binnen 5 jaar na aankoop (doel: minimum label D). Wallonië en Brussel volgen.
• De premies en fiscale voordelen. Een goed EPB vermijdt werken; een slecht EPB kan toegang geven tot grote renovatiepremies.

Te controleren: attest aanwezig, geldig (max 10 jaar), opgesteld door een erkende certificateur. Vraag ook het detail van de aanbevelingen — gratis en het is je routeplan.

2. De stedenbouwkundige inlichtingen

Vóór je tekent moet je weten wat je wel of niet kunt doen met het goed. De notaris vraagt deze informatie aan de gemeente, maar dat is te laat als je al getekend hebt. Je kunt ze zelf opvragen bij de stedenbouwdienst — reken op 4 tot 6 weken doorlooptijd.

De 4 punten te onderzoeken:

• Stedenbouwkundige vergunning up-to-date. Alle vroegere wijzigingen (uitbreiding, veranda, garage) moeten gedekt zijn door een vergunning. Een stedenbouwkundige inbreuk kan de verkoop blokkeren of een dure herstelling opleggen.
• Bestemming op het gewestplan. Woongebied, landbouwgebied, overstromingsgevoelig gebied. De bestemming bepaalt wat je kunt bouwen of renoveren.
• Beschermd of geïnventariseerd erfgoed. Als het goed beschermd is, vereisen alle werken een specifieke vergunning van de erfgoeddienst.
• Onteigenings- of rooilijnplannen. Een verbrede weg, een nieuw gemeentelijk project: je goed kan over 5 of 10 jaar gedeeltelijk onteigend worden. De gemeente weet dit — jij niet, tenzij je ernaar vraagt.

3. Erfdienstbaarheden — recht van overgang en andere

Een erfdienstbaarheid is een last die op je goed rust ten gunste van een ander goed (of een derde). Ze volgt de eigendom, ongeacht eigenaarswisselingen. De meest voorkomende:

• Recht van overgang. Een buur heeft het recht via je terrein te gaan om naar het zijne te raken (typisch voor ingesloten percelen). Verifieer waar dit recht loopt en of het beperkt is (enkel te voet? voertuig?).
• Leidingerfdienstbaarheid. Elektriciteitskabels, gasleiding, waterleiding lopen onder je terrein. Je mag er niet op bouwen, en de operator mag tussenkomen voor onderhoud.
• Uitzichterfdienstbaarheid. Een raam van de buur kijkt rechtstreeks uit op je tuin. Je mag niet bouwen op minder dan een bepaalde afstand of bomen planten die het uitzicht zouden blokkeren.
• Mandeligheid. Een muur of afsluiting is gedeeld met de buur. Het onderhoud is gedeeld, en je mag het niet alleen afbreken.

Op te vragen: uittreksel uit de kadastermatrix en kopie van de vorige eigendomstitel — de erfdienstbaarheden worden er soms vermeld. Bij twijfel kan je notaris een diepgaand onderzoek doen.

4. Het bodemattest (vervuiling)

Het beheer van bodemvervuiling is geregionaliseerd. Een vervuild terrein kan tienduizenden euro's kosten om te saneren, en de aansprakelijkheid kan op jou als huidige eigenaar terechtkomen.

De valkuil van vroegere "risicoactiviteiten": als het terrein een vervuilende activiteit huisvestte (tankstation, garage, mechanische werkplaats, wasserij, ondergrondse mazouttank...), kan een grondig bodemonderzoek opgelegd worden — meestal ten laste van de koper als dit niet onderhandeld is in het compromis.

5. Verborgen gebreken en de technische diagnose

De verkoper heeft een wettelijke garantieverplichting tegen verborgen gebreken. Maar veel compromissen bevatten een uitsluitingsclausule die deze garantie tenietdoet. Teken je zonder geverifieerd te hebben, dan neem je de gebreken voor je rekening.

De 5 kritieke punten te inspecteren:

• Dak en dakgebinte. Vraag de leeftijd van het dak, de staat van de isolatie en de eventuele aanwezigheid van huiszwam (vernietigende schimmel). Een dakrenovatie kost makkelijk 15 000 tot 30 000 €.
• Vocht en infiltratie. Vochtige kelders, plekken aan het plafond, bladderende verf. Vaak gemaskeerd door een laagje verse verf. Ideaal bezoeken bij regenweer.
• Conforme elektrische installatie. Het keuringsverslag elektriciteit is verplicht. Bij niet-conformiteit kan de aanpassing 5 000 tot 15 000 € kosten.
• Verwarmingsketel en verwarming. Vraag de leeftijd van de ketel, het laatste onderhoud, het gemiddelde verbruik. Een mazoutketel op het einde van zijn leven moet vervangen worden door een warmtepomp (groot budget).
• Ramen en beglazing. Enkel glas = matige isolatie + verplichte vervanging op termijn. Reken 15 000 tot 25 000 € voor drievoudige beglazing op een klassiek huis.

Voor oudere goederen (vóór 2001), laat je vergezellen door een onafhankelijke vastgoedexpert. Een rapport kost 300 tot 600 € — verwaarloosbaar tegenover potentiële slechte verrassingen.

6. De financiering en de opschortende voorwaarde

De klassieke fout: een compromis tekenen zonder opschortende voorwaarde van kredietverkrijging, en geblokkeerd raken als de bank weigert. Je verliest dan de waarborg (5 tot 10% van de prijs) en kan vervolgd worden voor contractbreuk.

Als de bank weigert binnen de termijn en volgens de voorziene voorwaarden, wordt het compromis automatisch geannuleerd zonder boete. Deze clausule is je enige uitweg bij een financieringsprobleem.

7. De verplichte documenten te ontvangen

Vóór de ondertekening moet de verkoper aan de koper (of zijn notaris) een lijst van documenten overhandigen. Als sommige ontbreken, is dat een waarschuwingssignaal: ofwel de ondertekening uitstellen, ofwel een clausule van overhandiging op straffe van nietigheid toevoegen.

• Eigendomstitel. Vorige aankoopakte of schenking/erfenis. Laat toe de geschiedenis van het goed te traceren.
• Geldig EPB-attest. Opgesteld door een erkende certificateur, max 10 jaar.
• Stedenbouwkundige inlichtingen. Afgeleverd door de gemeente, 4 tot 6 weken op voorhand aan te vragen.
• Bodemattest volgens gewest. Leefmilieu Brussel, Walsols of OVAM volgens de ligging van het goed.
• Elektrisch keuringsverslag. Verplicht voor elk goed gebouwd vóór 1981 of als de installatie ouder is dan 25 jaar.
• Notulen van AV (bij mede-eigendom). 3 laatste jaren + financiële databank van de mede-eigendom.

8. Specifieke valkuilen bij mede-eigendom

Als je een appartement koopt, koop je niet enkel een goed — je wordt lid van een mede-eigendom met lasten, stemmen en collectieve beslissingen. Vóór je tekent:

• Het bedrag van de maandelijkse lasten. Vraag de werkelijke lasten van de laatste 2 jaar, niet enkel de optimistische "geraamde lasten" van de verkoper.
• Gestemde of geplande werken. Lees de notulen van de 3 laatste AV's. Een gestemde maar nog niet uitgevoerde gevel- of dakrenovatie zal op jou als nieuwe eigenaar overgedragen worden.
• De staat van het reservefonds. Een onvoldoende fonds = dringende kapitaaloproepen bij grote werken. Een signaal over de financiële gezondheid van de mede-eigendom.
• Lopende geschillen. Is de mede-eigendom in proces met een mede-eigenaar? Met een leverancier? Deze geschillen kunnen onvoorziene kosten genereren.

9. Mazouttank, gas, regenwaterput

Deze infrastructuren kunnen belangrijke kosten verbergen. Een punt vaak vergeten in de haast van de aankoop.

• Mazouttank. Indien ondergronds, controleer de dichtheid (verplichte test in sommige gewesten). Een mazoutlek kan 20 000 tot 50 000 € kosten in sanering. En mazout is verboden in nieuwe installaties vanaf 2026 in meerdere gewesten.
• Gasaansluiting. Verifieer of de aansluiting bestaat (zoniet, ze laten installeren kost 1 500 tot 3 000 €). Belangrijk als je de ketel wilt vervangen.
• Regenwaterput. Zeer nuttig om waterfacturen te verlagen. Verifieer het volume, de staat en de aansluiting op WC's / buitenkraan.

10. De essentiële clausules op te nemen in het compromis

Naast de klassieke opschortende voorwaarden (krediet, stedenbouw) verdienen sommige clausules onderhandeld te worden. Hier de minimale lijst om te eisen:

• Kredietverkrijging aan precieze voorwaarden (bedrag, tarief, duur).
• Stedenbouwkundige inlichtingen conform aan wat aangekondigd is (geen verborgen inbreuk).
• Bodemattest niet-vervuild of aanvaardbare vervuiling volgens expertise.
• Geen niet-onthulde erfdienstbaarheid die het gebruik van het goed hindert.
• Plaatsbeschrijving conform aan het bezoek (geen schade tussen ondertekening en akte).

Voor te renoveren goederen kan het nuttig zijn een opschortende voorwaarde van verkrijging van stedenbouwkundige vergunning toe te voegen als je belangrijke werken plant. Zonder deze clausule koop je een goed zonder te weten of je er kunt doen wat je wilt.