Check-list avant de signer un compromis de vente

1. Le certificat PEB (performance énergétique)

Le PEB est un document obligatoire à fournir par le vendeur dans toutes les régions. Il indique la performance énergétique du bien sur une échelle de A (très performant) à G (très énergivore). À partir de 2026, ce document devient encore plus stratégique.

Trois raisons pour lesquelles le PEB conditionne ta décision :

• Le coût énergétique futur. Une maison classée G peut coûter 3 à 4 fois plus cher en chauffage qu'une maison classée A. Sur 10 ans, plusieurs dizaines de milliers d'euros.
• Les obligations de rénovation. En Flandre, toute habitation classée E ou F doit être rénovée dans les 5 ans suivant l'achat (objectif label D minimum). Wallonie et Bruxelles suivent.
• Les primes et avantages fiscaux. Un PEB déjà bon évite les travaux ; un PEB mauvais peut donner accès à des primes de rénovation importantes.

À vérifier : certificat présent, valide (max 10 ans), établi par un certificateur agréé. Demande aussi le détail des recommandations — c'est gratuit et c'est ta feuille de route.

2. Les renseignements urbanistiques

Avant de signer, tu dois savoir ce que tu peux faire ou ne pas faire avec ce bien. Le notaire demandera ces informations à la commune, mais c'est trop tard si tu as déjà signé. Tu peux les demander toi-même au service urbanisme — comptez 4 à 6 semaines de délai.

Les 4 points à examiner :

• Permis d'urbanisme à jour. Toutes les modifications passées (extension, véranda, garage) doivent être couvertes par un permis. Une infraction urbanistique peut bloquer la vente ou imposer une remise en état coûteuse.
• Affectation au plan de secteur. Zone d'habitat, zone agricole, zone d'aléa d'inondation. L'affectation détermine ce que tu peux construire ou rénover.
• Patrimoine classé ou inscrit. Si le bien est classé, tous les travaux nécessitent une autorisation spécifique du service du Patrimoine.
• Projets d'expropriation ou alignement. Une route élargie, un nouveau projet communal : ton bien peut être en partie exproprié dans 5 ou 10 ans. La commune le sait — pas toi, sauf si tu demandes.

3. Les servitudes — droit de passage et autres

Une servitude est une charge qui pèse sur ton bien au profit d'un autre bien (ou d'un tiers). Elle suit la propriété, peu importe les changements de propriétaire. Les plus fréquentes :

• Servitude de passage. Un voisin a le droit de passer sur ton terrain pour accéder au sien (typique pour les terrains enclavés). Vérifie où passe ce droit et s'il est limité (piéton uniquement ? véhicule ?).
• Servitude de canalisation. Câbles électriques, gazoduc, conduite d'eau passent sous ton terrain. Tu ne peux pas construire dessus, et l'opérateur peut intervenir pour entretien.
• Servitude de vue. Une fenêtre du voisin donne directement sur ton jardin. Tu ne peux pas construire à moins d'une certaine distance ni planter d'arbres qui bloqueraient la vue.
• Servitude de mitoyenneté. Un mur ou une clôture est partagé avec le voisin. L'entretien est copartagé, et tu ne peux pas le démolir seul.

À demander : l'extrait de la matrice cadastrale et la copie du titre de propriété précédent — les servitudes y sont parfois mentionnées. En cas de doute, ton notaire peut faire une recherche approfondie.

4. L'attestation de sol (pollution)

La gestion de la pollution des sols est régionalisée. Un terrain pollué peut coûter des dizaines de milliers d'euros à dépolluer, et la responsabilité peut retomber sur toi en tant que propriétaire actuel.

Le piège des "activités à risque" passées : si le terrain a abrité une activité polluante (station-service, garage, atelier mécanique, blanchisserie, dépôt de mazout enterré...), une étude approfondie du sol peut être imposée — généralement à charge de l'acheteur si ce n'est pas négocié dans le compromis.

5. Les vices cachés et le diagnostic technique

Le vendeur a une obligation légale de garantie contre les vices cachés. Mais beaucoup de compromis incluent une clause d'exonération qui annule cette garantie. Si tu signes sans avoir vérifié, tu prends les défauts à ta charge.

Les 5 points critiques à inspecter :

• Toiture et charpente. Demande l'âge de la toiture, l'état de l'isolation et la présence éventuelle de mérule (champignon destructeur). Une rénovation de toit coûte facilement 15 000 à 30 000 €.
• Humidité et infiltration. Caves humides, taches au plafond, peinture qui cloque. Souvent masqué par une couche de peinture fraîche. Visite par temps de pluie idéalement.
• Installation électrique conforme. Le rapport de conformité électrique est obligatoire. S'il est non conforme, la mise aux normes peut coûter 5 000 à 15 000 €.
• Chaudière et chauffage. Demande l'âge de la chaudière, le dernier entretien, la consommation moyenne. Une chaudière mazout en fin de vie devra être remplacée par une pompe à chaleur (gros budget).
• Châssis et vitrage. Simple vitrage = isolation médiocre + obligation de remplacement à terme. Compte 15 000 à 25 000 € pour des châssis triple vitrage sur une maison classique.

Pour les biens anciens (avant 2001), fais-toi accompagner d'un expert immobilier indépendant. Un rapport coûte 300 à 600 € — dérisoire comparé aux mauvaises surprises potentielles.

6. Le financement et la condition suspensive

L'erreur classique : signer un compromis sans condition suspensive d'obtention de crédit, et se retrouver bloqué si la banque refuse. Tu perds alors l'acompte (5 à 10% du prix) et tu peux être poursuivi pour rupture de contrat.

Si la banque refuse dans le délai et selon les conditions prévues, le compromis est automatiquement annulé sans pénalité. Cette clause est ta seule porte de sortie en cas de problème de financement.

7. Les documents obligatoires à recevoir

Avant la signature, le vendeur doit remettre à l'acheteur (ou à son notaire) une liste de documents. Si certains manquent, c'est un signal d'alerte : il faut soit retarder la signature, soit ajouter une clause de remise sous peine de nullité.

• Titre de propriété. Acte d'achat antérieur ou de donation/succession. Permet de remonter l'historique du bien.
• Certificat PEB en cours de validité. Établi par un certificateur agréé, max 10 ans.
• Renseignements urbanistiques. Délivrés par la commune, à demander 4 à 6 semaines à l'avance.
• Attestation de sol selon région. Bruxelles Environnement, Walsols ou OVAM selon le lieu du bien.
• Rapport de contrôle électrique. Obligatoire pour tout bien construit avant 1981 ou si l'installation a plus de 25 ans.
• Procès-verbaux d'AG (si copropriété). 3 dernières années + base de données financière de la copropriété.

8. Les pièges spécifiques à la copropriété

Si tu achètes un appartement, tu n'achètes pas qu'un bien — tu deviens membre d'une copropriété avec des charges, des votes et des décisions collectives. Avant de signer :

• Le montant des charges mensuelles. Demande les charges réelles des 2 dernières années, pas seulement les "charges prévisionnelles" optimistes du vendeur.
• Les travaux votés ou prévus. Lis les PV des 3 dernières AG. Une rénovation de façade ou de toiture votée mais pas encore exécutée se reportera sur toi en tant que nouveau propriétaire.
• L'état du fonds de réserve. Un fonds insuffisant = appels de fonds urgents en cas de gros travaux. C'est un signal sur la santé financière de la copropriété.
• Les litiges en cours. La copropriété est-elle en procès avec un copropriétaire ? Avec un fournisseur ? Ces litiges peuvent générer des coûts imprévus.

9. Citerne mazout, gaz, eau de pluie

Ces infrastructures peuvent cacher des coûts importants. Un point souvent oublié dans la précipitation de l'achat.

• Citerne mazout. Si elle est enterrée, vérifie son étanchéité (test obligatoire dans certaines régions). Une fuite de mazout peut coûter 20 000 à 50 000 € en dépollution. Et le mazout est interdit dans les nouvelles installations à partir de 2026 dans plusieurs régions.
• Raccordement gaz. Vérifie si le raccordement existe (sinon, le faire installer coûte 1 500 à 3 000 €). Important si tu prévois de remplacer la chaudière.
• Citerne eau de pluie. Très utile pour réduire les factures d'eau. Vérifie son volume, son état et son raccordement aux WC / robinet extérieur.

10. Les clauses essentielles à inclure dans le compromis

Au-delà des conditions suspensives classiques (crédit, urbanisme), certaines clauses méritent d'être négociées. Voici la liste minimale à exiger :

• Obtention du crédit aux conditions précises (montant, taux, durée).
• Renseignements urbanistiques conformes à ce qui est annoncé (pas d'infraction cachée).
• Attestation de sol non polluée ou pollution acceptable selon expertise.
• Absence de servitude non révélée gênant l'usage du bien.
• État des lieux conforme à la visite (pas de dégradation entre signature et acte).

Pour les biens à rénover, il peut être utile d'ajouter une condition suspensive d'obtention de permis d'urbanisme si tu prévois des travaux importants. Sans cette clause, tu achètes un bien sans savoir si tu pourras y faire ce que tu veux.