Le calculateur
Remplis tes hypothèses dans le bloc noir. Les résultats se mettent à jour en direct dans le bloc clair juste en dessous. Tous les calculs se font dans ton navigateur — rien n'est envoyé sur un serveur.
🏠 Le bien
💳 Le financement
💶 Les revenus locatifs
📉 Les charges récurrentes
📋 Fiscalité
📈 Sortie & projection
📊 Tes résultats
🧱 Coûts d'acquisition
📈 Projection à la sortie
📊 Évolution année par année
Comment ton investissement se comporte chaque année, et où tu en seras à la sortie.
💸 Cashflow annuel
🏦 Capital restant dû
📈 Valeur du bien & equity
🥧 Répartition des coûts d'acquisition
🗓️ Timeline détaillée — année par année
| Année | Cashflow | Capital remboursé | Capital restant dû | Valeur bien | Equity |
|---|
Que veulent dire les indicateurs ?
Les hypothèses du calcul
Pour rester transparent, voici exactement ce que le calculateur fait derrière l'écran :
| Poste | Hypothèse retenue |
|---|---|
| Droits d'enregistrement | 2 % Flandre / 3 % Wallonie / 12,5 % Bxl avec abattement 200 000 € (si prix ≤ 600 k€) pour résidence principale unique. 12 / 12,5 % sinon. |
| Frais de notaire | Approximation : 1,2 % du prix + 1 500 € de frais administratifs. |
| Frais hypothécaires | 2 % du montant emprunté (droit d'hypothèque 1 % + frais notaire/inscription ~1 %). |
| Mensualité crédit | Annuités constantes — formule classique avec taux fixe et durée saisis. |
| Précompte immobilier | Tu le saisis. Pour une estimation rapide : 0,3 à 0,5 % du prix d'achat par an (très variable selon la commune). |
| Impôt — nu à particulier | RC ≈ 0,5 % du prix × index 2,1761 × 1,40, taxé au taux marginal. Approximation : le vrai RC est cadastré officiellement. |
| Impôt — meublé | 60 % du loyer = revenu mobilier (taxe 30 % après abattement forfaitaire 50 %) + 40 % traité comme immo nu. |
| Impôt — à un pro | Loyer réel - 40 % de charges forfaitaires, taxé au taux marginal. |
| Indexation | Le loyer est indexé chaque année. Les charges suivent une trajectoire similaire. |
| Plus-value à la revente | Valeur = prix × (1 + appréciation)^durée. Frais de revente forfaitaires : 3 % (agence + notaire vendeur). Pas de taxe plus-values intégrée (sauf cas exceptionnel non couvert ici). |
| ROI total | (Produit net de la vente + cash-flow cumulé − capital investi) / capital investi. TRI annualisé sur la durée de détention. |
Cet outil donne un avant-goût de la rentabilité, pas un plan financier. Il ne couvre pas : l'achat en société (SRL), la TVA si le bien est neuf, la déduction d'intérêts d'emprunt sur un revenu pro, la taxe sur les plus-values en cas de revente rapide hors résidence principale, ni les évolutions législatives en cours. Pour une décision réelle, fais valider tes chiffres par un comptable, un notaire ou un conseiller en investissement.
Comment lire un résultat
Trois patterns reviennent en Belgique :
Opération solide. Souvent un bien de rapport en province, achat sans agence, peu de copropriété, financement avec apport raisonnable. Le bien se finance seul.
Cas typique d'un appartement à Bruxelles ou en première couronne. Tu paries surtout sur la valorisation du bien à long terme. Faisable si tu as les épaules.
Effort d'épargne mensuel important. Justifiable seulement si tu as une vraie thèse de plus-value ou un objectif patrimonial précis. À renégocier, sinon à laisser passer.
Et avant tout — comparer à l'alternative
Un investissement immobilier n'a de sens que comparé à ce que tu peux faire d'autre avec le même capital. Un TRI de 4 % sur 20 ans, c'est globalement ce qu'on attend d'un ETF mondial diversifié — sans aucun des tracas locatifs. La question n'est donc pas "est-ce que c'est rentable ?", mais "est-ce que c'est plus rentable et acceptable que mes autres options ?"
🎯 Pas sûr d'être prêt à acheter ?
Le quiz Decisio analyse ta situation et te dit si l'achat fait sens — ou si louer reste la bonne option pour l'instant.