De calculator
Vul je hypothesen in het zwarte blok in. De resultaten worden live bijgewerkt in het lichte blok eronder. Alle berekeningen gebeuren in je browser — er wordt niets naar een server gestuurd.
🏠 Het pand
💳 De financiering
💶 De huurinkomsten
📉 Terugkerende lasten
📋 Fiscaliteit
📈 Uitstap & projectie
📊 Jouw resultaten
🧱 Aankoopkosten
📈 Projectie bij de uitstap
📊 Evolutie jaar per jaar
Hoe je investering zich elk jaar gedraagt, en waar je staat bij de uitstap.
💸 Jaarlijkse cashflow
🏦 Openstaand kapitaal
📈 Waarde van het pand & eigen vermogen
🥧 Verdeling van de aankoopkosten
🗓️ Gedetailleerde timeline — jaar per jaar
| Jaar | Cashflow | Afgelost kapitaal | Openstaand kapitaal | Waarde pand | Eigen vermogen |
|---|
Wat betekenen de indicatoren?
De rekenhypothesen
Om transparant te blijven, hier exact wat de calculator achter het scherm doet:
| Post | Aangehouden hypothese |
|---|---|
| Registratierechten | 2 % Vlaanderen / 3 % Wallonië / 12,5 % Brussel met abattement € 200 000 (indien prijs ≤ € 600 k) voor enige eigen woning. 12 / 12,5 % anders. |
| Notariskosten | Benadering: 1,2 % van de prijs + € 1 500 administratiekosten. |
| Hypotheekkosten | 2 % van het geleende bedrag (hypotheekrecht 1 % + notaris-/inschrijvingskosten ~1 %). |
| Maandelijkse aflossing | Constante annuïteiten — klassieke formule met ingevoerde vaste rente en looptijd. |
| Onroerende voorheffing | Vul je zelf in. Snelle schatting: 0,3 tot 0,5 % van de aankoopprijs per jaar (sterk variabel per gemeente). |
| Belasting — ongemeubeld aan particulier | KI ≈ 0,5 % van de prijs × index 2,1761 × 1,40, belast tegen marginale aanslagvoet. Benadering: het echte KI is officieel gekadastreerd. |
| Belasting — gemeubeld | 60 % van de huur = roerend inkomen (taks 30 % na forfaitair abattement 50 %) + 40 % behandeld als onroerend ongemeubeld. |
| Belasting — aan een prof | Werkelijke huur − 40 % forfaitaire lasten, belast tegen marginale aanslagvoet. |
| Indexatie | De huur wordt elk jaar geïndexeerd. De lasten volgen een gelijkaardig traject. |
| Meerwaarde bij verkoop | Waarde = prijs × (1 + waardestijging)^looptijd. Forfaitaire verkoopkosten: 3 % (kantoor + notaris verkoper). Geen meerwaardebelasting geïntegreerd (behalve uitzonderlijke gevallen die hier niet gedekt zijn). |
| Totale ROI | (Netto-opbrengst van de verkoop + cumulatieve cashflow − geïnvesteerd kapitaal) / geïnvesteerd kapitaal. IRR geannualiseerd over de aanhoudperiode. |
Deze tool geeft een voorsmaak van het rendement, geen financieel plan. Hij dekt niet: aankoop via vennootschap (BV), btw als het pand nieuw is, aftrek van leningintresten op een professioneel inkomen, meerwaardebelasting bij snelle doorverkoop buiten de eigen woning, noch de lopende wetgevende evoluties. Voor een echte beslissing, laat je cijfers valideren door een boekhouder, een notaris of een beleggingsadviseur.
Hoe een resultaat lezen
Drie patronen komen telkens terug in België:
Solide operatie. Vaak een opbrengsteigendom in de provincie, aankoop zonder kantoor, weinig mede-eigendom, financiering met redelijke inbreng. Het pand financiert zichzelf.
Typisch geval van een appartement in Brussel of eerste rand. Je gokt vooral op de langetermijnwaardering van het pand. Haalbaar als je de schouders hebt.
Belangrijke maandelijkse spaarinspanning. Enkel verantwoordbaar als je een echte meerwaardethese hebt of een welomschreven vermogensdoel. Te heronderhandelen, anders laten passeren.
En vooral — vergelijken met het alternatief
Een vastgoedinvestering heeft enkel zin als je ze vergelijkt met wat je anders met hetzelfde kapitaal kan doen. Een IRR van 4 % op 20 jaar, dat is globaal wat je verwacht van een wereldwijde gediversifieerde ETF — zonder alle verhuurkopzorgen. De vraag is dus niet "is dit rendabel?", maar "is dit rendabeler én aanvaardbaarder dan mijn andere opties?"
🎯 Niet zeker dat je klaar bent om te kopen?
De Decisio-quiz analyseert je situatie en zegt je of kopen zin heeft — of dat huren voorlopig de juiste optie blijft.