Het EPC is geen administratief papiertje meer: het is een juridische verplichting geworden. In Brussel moet een woning sinds 1 januari 2026 minstens label E halen om verhuurd te mogen worden. In Vlaanderen moet wie een pand met label E of F koopt het naar label D brengen — termijn verlengd van 5 naar 6 jaar sinds januari 2026, op straffe van een boete van 500 tot 5 000 €. In Wallonië wordt dezelfde logica aangekondigd vanaf 2028. Het certificaat is overal 10 jaar geldig.
Wat een EPC zegt — en niet zegt
Het energieprestatiecertificaat kent een woning een letter toe, van A (uitstekend) tot G (zeer slecht), op basis van een gestandaardiseerde theoretische berekening: oppervlaktes, isolatie van de wanden, type beglazing, verwarmingssysteem, warmwaterproductie, ventilatie.
Belangrijk en vaak verkeerd begrepen: het certificaat meet niet je werkelijke verbruik. Twee gezinnen in dezelfde woning met label D zullen sterk verschillende facturen hebben naargelang hun leefwijze. Het EPC beschrijft het gebouw, niet de bewoners — precies daarom laat het toe twee panden met elkaar te vergelijken.
Nog een nuance: elk gewest hanteert zijn eigen rekenmethode en eigen schaal. Een Brussels, Vlaams en Waals label D dekken niet exact dezelfde prestatie. Certificaten zijn dus niet overdraagbaar van het ene gewest naar het andere.
De verplichtingen: van formaliteit naar dwang
In alle drie de gewesten is het certificaat verplicht bij verkoop en verhuur, moet het beschikbaar zijn vóór de publicatie van de advertentie, en moet de energieklasse in die advertentie vermeld worden. Het blijft 10 jaar geldig.
De echte nieuwigheid van de periode 2023-2030 is dat het label niet langer alleen informeert: het staat toe of verbiedt.
Brussel: geen verhuur meer onder label E
Sinds 1 januari 2026 moet een Brusselse woning over een EPC van minstens label E beschikken om verhuurd te mogen worden. Panden met label F en G mogen dat niet meer, onder voorbehoud van de tijdelijke afwijkingen die voor bepaalde situaties voorzien zijn.
De kalender stopt daar niet: label D in 2030, C in 2035, B in 2045 en A in 2050. Voor een Brusselse verhuurder is dat geen kwestie van energetische rendabiliteit meer, maar van het recht om het pand te exploiteren.
⚠️ De Brusselse paradox. Het is het gewest dat verhuurders de strengste kalender oplegt — en tegelijk het gewest dat zijn Renolution-premies opschortte sinds 1 januari 2025, zonder tot op vandaag beslist alternatief. De verplichting schuift op, de directe financiële steun is verdwenen. Wat overblijft: de 6% btw, de gemeentelijke premies en het ECORENO-krediet.
Vlaanderen: de renovatieverplichting na aankoop
Vlaanderen legt de verplichting bij de koper, niet bij de verhuurder. Sinds 1 januari 2023 moet wie een residentieel gebouw met label E of F verwerft, het minstens naar label D brengen.
| Element | Regel |
|---|---|
| Wie | Elke nieuwe eigenaar sinds 1 januari 2023 van een pand met label E of F |
| Doel | Minstens label D halen |
| Termijn | 6 jaar vanaf de notariële akte — verlengd van 5 naar 6 jaar sinds januari 2026, ook voor lopende verplichtingen |
| Betrokken akten | Verkoop, schenking, maar ook vestiging van een opstalrecht of vruchtgebruik |
| Bewijs | Nieuw EPC geregistreerd in de Vlaamse EPC-databank |
| Sanctie | Administratieve boete van 500 tot 5 000 € — en de verplichting blijft bestaan zolang het pand niet conform is |
De versoepeling van januari 2026 — zes jaar in plaats van vijf — is goed nieuws voor recente kopers, temeer omdat ze ook geldt voor reeds ontstane verplichtingen. Maar de boete vervangt de verplichting niet: betalen bevrijdt van niets, het pand moet in orde gebracht worden.
Wallonië: de deadline van 2028
Wallonië kondigt een vergelijkbare logica aan: vanaf 2028 krijgt elke koper 5 jaar om het pand naar label EPB D te brengen. De definitieve modaliteiten moeten nog bevestigd worden, maar de richting is duidelijk en loopt gelijk met de twee andere gewesten.
Hoe je je label concreet omhoog krijgt
Van F naar D gaan, of van E naar D, vraagt bijna nooit een volledige renovatie. De EPC-berekening is gevoelig voor enkele zware posten, en daar moet het budget naartoe.
- Dakisolatie — de post met de beste winst-kostverhouding, en die nog de meest volledige steun geniet. Zie ons artikel over dakisolatie.
- Vervanging van het verwarmingssysteem — een oude ketel achterlaten doet het label significant bewegen. De warmtepomp is de krachtigste ingreep, en de enige die overal nog gesteund wordt.
- Beglazing — enkel glas vervangen heeft een duidelijk effect; van recent dubbel naar drievoudig glas gaan veel minder.
- Muur- en vloerisolatie — doeltreffend maar duurder en ingrijpender.
De juiste reflex blijft een energieaudit laten opmaken vóór je de werken start: dat becijfert de verwachte labelsprong post per post, wat een certificaat niet doet.
Het label weegt voortaan op de waarde van het pand
Dit is niet langer een aanvoelen van makelaars: op een markt waar een F verhuren in Brussel illegaal wordt en waar een E of F kopen in Vlaanderen een werkenverplichting activeert, komt de letter van het certificaat rechtstreeks in de onderhandeling terecht.
Voor een koper is een slecht label geen breekpunt — het is een toekomstige kost die in de prijs verrekend hoort. Voor een verkoper kan het lonen de werken vóór de verkoop uit te voeren; zo niet anticipeer je de waardevermindering beter dan ze in volle onderhandeling te ontdekken.
Besluit
Brusselse verhuurder: dit is het dringendste geval. Een pand met label F of G mag sinds januari 2026 niet meer verhuurd worden, en de volgende deadline (label D) valt in 2030. Zonder gewestelijke premie loopt de financiering via de 6% btw, de gemeentelijke premies en het krediet.
Vlaamse koper: controleer het label vóór je tekent. Een E of F kopen betekent kopen met zes jaar verplichte werken voor de boeg — een legitiem onderhandelingselement op de prijs.
Waalse eigenaar: 2028 lijkt ver, maar het stelsel van de Primes Habitation sluit al op 30 september 2026. De rationele volgorde is dus de werken uitvoeren zolang de huidige steun bestaat, niet wachten op de verplichting.