Verhuren: je wordt niet belast op de huur
Dat is het eerste wat je moet begrijpen, en het verrast bijna elke nieuwe verhuurder: verhuur je een woning aan een particulier die er woont, dan negeert de fiscus de huur die je ontvangt. Hij belast het geïndexeerd kadastraal inkomen, verhoogd met 40%. Een huur van 1.000 € en een huur van 1.400 € op hetzelfde pand geven exact dezelfde belasting. Hier is de echte berekening, en de verplichtingen die erbij horen.
Het hele vastgoedthema wordt gewoonlijk geschreven vanuit het standpunt van wie koopt of van wie huurt. Deze pagina neemt de andere plaats in: die van de verhuurder. En ze begint met de regel die het meest verwart.
Particuliere huurder: de huur telt niet mee
Is je huurder een particulier die het goed niet voor beroepsdoeleinden gebruikt, dan is de belastbare basis het geïndexeerd kadastraal inkomen, verhoogd met 40%. De huur die je ontvangt komt nergens in de berekening voor.
Niet-geïndexeerd kadastraal inkomen van 450 €. Indexering: 450 × 2,2446 = 1.010 €. Verhoging: 1.010 × 1,4 = 1.414 € belastbaar inkomen, voor de inkomsten 2025. Dat bedrag komt bij je andere inkomsten en volgt je marginale tarief.
In de aangifte vul je het niet-geïndexeerd kadastraal inkomen in, bij de codes 1106 of 2106. De indexering en de verhoging worden automatisch toegepast: jij hoeft niets te berekenen.
| Inkomstenjaar | Aanslagjaar | Indexeringscoëfficiënt |
|---|---|---|
| 2025 | 2026 | 2,2446 |
| 2026 | 2027 | 2,3000 |
Rechtstreeks gevolg voor een investeerder: bij gelijk kadastraal inkomen doet een hogere huur de belasting niet stijgen. Daardoor is de kloof tussen brutorendement en nettorendement in België veel gunstiger dan in landen die de ontvangen huur belasten.
Professionele huurder: daar telt de huur wel
Zodra de huurder een onderneming is, een rechtspersoon, of een particulier die het goed beroepsmatig gebruikt, kantelt het regime. De belastbare basis wordt het hoogste van twee bedragen.
Kadastraal inkomen van 1.000 €, brutohuur van 18.000 €. De huur na kosten geeft 10.800 €. De ondergrens geeft 3.143 €. De weerhouden belastbare basis is dus 10.800 €, oftewel meer dan drie keer die van een verhuur aan een particulier.
De aangiftecodes zijn 1109 / 2109 voor het niet-geïndexeerd kadastraal inkomen en 1110 / 2110 voor de brutohuur en de huurvoordelen.
⚠️ Een clausule in de huurovereenkomst volstaat niet als bescherming. Wat telt is het werkelijke gebruik van het goed. Een huurder die zijn activiteit in de woning domicilieert, kan het regime doen kantelen, met terugwerkende kracht. Dat controleer je vóór je tekent, niet erna.
De belasting op de werkelijke huur: waar staan we
Er is geen tekst aangenomen, geen datum vastgelegd, geen tarief dat bestaat. Het toepasselijke regime blijft dat van het geïndexeerd kadastraal inkomen verhoogd met 40% — dat is wat de FOD Financiën vandaag publiceert, en het enige verifieerbare gegeven.
De belasting op de werkelijke huur staat als intentie op lange termijn in politieke documenten, voor goederen die je naast je hoofdverblijfplaats bezit. Ze is niet weerhouden in de eerste fase van de fiscale hervorming. Zolang er geen tekst gepubliceerd is, heeft ze geen enkel effect op je aangifte — en we lopen er hier niet op vooruit.
De registratie van de huurovereenkomst: gratis, en het is aan jou
| Type huurovereenkomst | Termijn | Kostprijs |
|---|---|---|
| Uitsluitend bestemd voor huisvesting | 2 maanden | Gratis |
| Andere huurovereenkomsten (handel, gemengd, garage) | 4 maanden | 0,2% van de huur en de lasten, min. 50 € |
| Plaatsbeschrijving, huisvesting | Zelfde termijn | Gratis |
| Plaatsbeschrijving, gemengde huur | Zelfde termijn | 50 € |
Het is de verhuurder die wettelijk verplicht is om te registreren. De huurder mag het vrijwillig doen als het goed uitsluitend voor huisvesting bestemd is — wat gebeurt wanneer de verhuurder de formaliteit verwaarloost. De registratie verloopt via MyRent, de enige wettelijk erkende authentieke bron voor huurovereenkomsten van woningen.
⚠️ Niet registreren kost meer dan een boete. Een niet-geregistreerde huurovereenkomst is niet tegenstelbaar: bij een verkoop moet de nieuwe eigenaar ze niet naleven. In Wallonië is de registratie bovendien een voorwaarde voor de indexering van de huurprijs sinds 1 september 2018: geen registratie, geen indexering, nooit. We publiceren geen boetebedrag: het is niet beschikbaar op een officiële pagina.
De huurwaarborg: twee of drie maanden
⚠️ De Vlaamse sanctie is zwaar. Houdt de verhuurder de waarborg persoonlijk bij, dan is hij de wettelijke interest op het bedrag verschuldigd. En voor contracten van na 2019 kan de onterecht ingehouden som beschouwd worden als reeds betaalde huur.
De indexering, en wat het EPC daaraan verandert
De formule is identiek in de drie Gewesten:
De basishuurprijs is die van het contract, zonder lasten. De nieuwe index is de gezondheidsindex van de maand vóór de verjaardag van de inwerkingtreding van de huurovereenkomst. De aanvangsindex is die van de maand vóór de ondertekening — in Vlaanderen is dat, voor overeenkomsten gesloten sinds 1 januari 2019, de maand vóór de inwerkingtreding.
De indexering is nooit automatisch: ze veronderstelt een schriftelijk verzoek, en de terugwerkende kracht is beperkt tot drie maanden vóór de maand van het verzoek. Een jaar vergeten is een jaar verloren.
Het EPC, nog actief in twee Gewesten
| Gewest | Stand van de EPC-beperking |
|---|---|
| Wallonië | Afgelopen op 31 oktober 2023. Sindsdien volledige indexering, zonder EPC-beperking. |
| Brussel | Nog steeds van kracht, in de vorm van een correctiefactor, voor huurovereenkomsten in werking getreden vóór 14 oktober 2022 met een EPC E, F of G. |
| Vlaanderen | De bevriezing van 2022-2023 is afgelopen, maar een permanente correctiefactor geldt voor de volgende indexeringen bij een EPC D, E, F of zonder certificaat. |
In Brussel geldt de correctiefactor alleen als de huurovereenkomst geregistreerd is en het EPC-certificaat aan de huurder bezorgd is. We nemen de coëfficiënten niet over: ze veranderen elke maand en de officiële Brusselse rekenmodule wordt de 5de van elke maand bijgewerkt. Gebruik die, in plaats van een vaste tabel.
In Vlaanderen is het effect van de bevriezing duurzaam: de correctiefactor blijft in 2026 wegen op de indexeringen voor de betrokken huurovereenkomsten. Dat is geen afgelopen noodmaatregel, dat is een permanente correctie.
Tot slot is het EPC-certificaat verplicht voor elke woning van meer dan 18 m² die te huur wordt aangeboden. In Brussel gaat de administratieve boete bij een inbreuk van 50 € tot 62.500 €.
De onroerende voorheffing blijft voor jouw rekening
De onroerende voorheffing is verschuldigd door de houder van het zakelijk recht op 1 januari — eigenaar, vruchtgebruiker, erfpachter of opstalhouder. Ze wordt berekend op het geïndexeerd kadastraal inkomen, verhoogd met de gemeentelijke, provinciale en agglomeratieopcentiemen, waarvan de tarieven per gemeente verschillen. De simulatoren van Vlabel, SPW Fiscalité en Brussel Fiscaliteit geven het toepasselijke bedrag.
Voor een huurovereenkomst voor hoofdverblijfplaats verbieden de drie Gewesten om de voorheffing ten laste van de huurder te leggen, waarbij een andersluidende clausule nietig is. We konden die regel bij de controle niet bevestigen op een officiële gewestelijke pagina: ze staat in de praktijk vast, maar laat ze bevestigen voor je een clausule opstelt. Voor een handelshuur of kantoorhuur blijft de contractuele doorrekening daarentegen mogelijk.