Louer son bien : on ne te taxe pas sur le loyer
C'est la première chose à comprendre, et elle surprend presque tous les nouveaux bailleurs : si tu loues un logement à un particulier qui l'habite, le fisc ignore le loyer que tu perçois. Il taxe le revenu cadastral indexé, majoré de 40 %. Un loyer de 1 000 € et un loyer de 1 400 € sur le même bien donnent exactement le même impôt. Voici le calcul réel, et les obligations qui vont avec.
Tout le thème immobilier s'écrit d'habitude du point de vue de celui qui achète ou de celui qui loue. Cette page prend l'autre place : celle du bailleur. Et elle commence par la règle qui déroute le plus.
Locataire particulier : le loyer ne compte pas
Si ton locataire est un particulier qui n'utilise pas le bien à des fins professionnelles, la base imposable est le revenu cadastral indexé, majoré de 40 %. Le loyer perçu n'entre nulle part dans le calcul.
Revenu cadastral non indexé de 450 €. Indexation : 450 × 2,2446 = 1 010 €. Majoration : 1 010 × 1,4 = 1 414 € de revenu imposable, pour les revenus 2025. Ce montant s'ajoute à tes autres revenus et suit ton taux marginal.
Dans la déclaration, tu indiques le revenu cadastral non indexé, aux codes 1106 ou 2106. L'indexation et la majoration sont appliquées automatiquement : tu n'as aucun calcul à faire.
| Année de revenus | Exercice d'imposition | Coefficient d'indexation |
|---|---|---|
| 2025 | 2026 | 2,2446 |
| 2026 | 2027 | 2,3000 |
Conséquence directe pour un investisseur : à revenu cadastral égal, augmenter le loyer n'augmente pas l'impôt. C'est ce qui rend l'écart entre rendement brut et rendement net beaucoup plus favorable en Belgique que dans les pays qui taxent le loyer encaissé.
Locataire professionnel : là, le loyer compte
Dès que le locataire est une entreprise, une personne morale, ou un particulier qui utilise le bien professionnellement, le régime bascule. La base imposable devient le plus élevé de deux montants.
Revenu cadastral de 1 000 €, loyer brut de 18 000 €. Le loyer net de frais donne 10 800 €. Le plancher donne 3 143 €. La base imposable retenue est donc 10 800 €, soit plus de trois fois celle d'une location à un particulier.
Les codes de déclaration sont 1109 / 2109 pour le revenu cadastral non indexé et 1110 / 2110 pour le loyer brut et les avantages locatifs.
⚠️ Une clause du bail ne suffit pas à protéger. Ce qui compte est l'usage réel du bien. Un locataire qui domicilie son activité dans le logement peut faire basculer le régime, avec effet rétroactif. C'est le point à vérifier avant de signer, pas après.
La taxation des loyers réels : où en est-on
Aucun texte n'a été adopté, aucune date n'est fixée, aucun taux n'existe. Le régime applicable reste celui du revenu cadastral indexé majoré de 40 % — c'est ce que le SPF Finances publie aujourd'hui, et c'est le seul élément vérifiable.
La taxation des loyers réels figure comme intention de long terme dans des documents politiques, pour les biens détenus au-delà de la résidence principale. Elle n'a pas été retenue dans la première phase de la réforme fiscale. Tant qu'un texte n'est pas publié, elle n'a aucun effet sur ta déclaration — et nous ne l'anticiperons pas ici.
L'enregistrement du bail : gratuit, et c'est à toi de le faire
| Type de bail | Délai | Coût |
|---|---|---|
| Exclusivement affecté au logement | 2 mois | Gratuit |
| Autres baux (commercial, mixte, garage) | 4 mois | 0,2 % des loyers et charges, min. 50 € |
| État des lieux, logement | Même délai | Gratuit |
| État des lieux, bail mixte | Même délai | 50 € |
C'est le bailleur qui est légalement tenu d'enregistrer. Le locataire peut le faire volontairement si le bien est exclusivement affecté au logement — ce qui arrive quand le bailleur néglige la formalité. L'enregistrement se fait via MyRent, seule source authentique légalement reconnue pour les baux d'habitation.
⚠️ Ne pas enregistrer coûte plus cher qu'une amende. Un bail non enregistré n'est pas opposable : en cas de vente, le nouveau propriétaire n'est pas tenu de le respecter. En Wallonie, l'enregistrement est de surcroît une condition de l'indexation du loyer depuis le 1er septembre 2018 : pas d'enregistrement, pas d'indexation, jamais. Nous ne publions pas de montant d'amende : il n'est pas disponible sur une page officielle.
La garantie locative : deux ou trois mois
⚠️ La sanction flamande est lourde. Si le bailleur détient la garantie personnellement, il doit l'intérêt légal sur le montant. Et pour les contrats postérieurs à 2019, la somme indûment retenue peut être considérée comme du loyer déjà payé.
L'indexation, et ce que le PEB y change
La formule est identique dans les trois Régions :
Le loyer de base est celui du contrat, hors charges. Le nouvel indice est l'indice santé du mois précédant l'anniversaire de l'entrée en vigueur du bail. L'indice de départ est celui du mois précédant la signature — en Flandre, pour les baux conclus depuis le 1er janvier 2019, c'est le mois précédant l'entrée en vigueur.
L'indexation n'est jamais automatique : elle suppose une demande écrite, et la rétroactivité est limitée à trois mois précédant le mois de la demande. Une année d'oubli est une année perdue.
Le PEB, encore actif dans deux Régions
| Région | État de la restriction PEB |
|---|---|
| Wallonie | Terminée le 31 octobre 2023. Indexation pleine depuis, sans restriction PEB. |
| Bruxelles | Toujours en vigueur, sous forme de facteur de correction, pour les baux entrés en vigueur avant le 14 octobre 2022 avec un PEB E, F ou G. |
| Flandre | Gel de 2022-2023 terminé, mais un facteur correcteur permanent s'applique aux indexations suivantes pour les PEB D, E, F ou sans certificat. |
À Bruxelles, le facteur de correction ne s'applique que si le bail est enregistré et le certificat PEB remis au locataire. Nous ne reproduisons pas les coefficients : ils changent chaque mois et le module de calcul officiel bruxellois est mis à jour le 5 de chaque mois. Utilise-le, plutôt qu'un tableau figé.
En Flandre, l'effet du gel est durable : le facteur correcteur continue de peser sur les indexations en 2026 pour les baux concernés. Ce n'est pas une mesure d'urgence terminée, c'est une correction permanente.
Enfin, le certificat PEB est obligatoire pour tout logement de plus de 18 m² mis en location. À Bruxelles, l'amende administrative en cas d'infraction va de 50 € à 62 500 €.
Le précompte immobilier reste à ta charge
Le précompte immobilier est dû par le titulaire du droit réel au 1er janvier — propriétaire, usufruitier, emphytéote ou superficiaire. Il se calcule sur le revenu cadastral indexé, majoré des additionnels communaux, provinciaux et d'agglomération, dont les taux sont propres à chaque commune. Les simulateurs de Vlabel, du SPW Fiscalité et de Bruxelles Fiscalité donnent le montant applicable.
Pour un bail de résidence principale, les trois Régions interdisent de mettre le précompte à charge du preneur, une clause contraire étant nulle. Nous n'avons pas pu confirmer cette règle sur une page officielle régionale lors de la vérification : elle est bien établie en pratique, mais fais-la confirmer avant de rédiger une clause. Pour un bail commercial ou de bureau, la répercussion contractuelle reste en revanche possible.