Le crédit hypothécaire, ligne par ligne

Le taux n'est pas le prix

Le nombre que la banque met en avant est le taux débiteur. Le nombre qui compte est le TAEG, le taux annuel effectif global, qui réintègre les frais de dossier, les frais d'expertise et tout ce que le crédit rend obligatoire. Deux offres au même taux débiteur peuvent avoir des TAEG écartés de plusieurs dixièmes de point.

Avant l'offre, le prêteur doit te remettre une fiche d'information standardisée européenne, l'ESIS. C'est un document normalisé, identique d'une banque à l'autre : c'est lui qu'il faut comparer, pas la brochure. Il donne le TAEG, le tableau d'amortissement, la formule de révision s'il y en a une, et le coût total du crédit.

Ce que le TAEG ne contient pas pèse pourtant lourd : les frais d'acte — droits d'enregistrement, honoraires du notaire, inscription hypothécaire — se paient comptant et ne s'empruntent pas. Sur un bien à 300 000 €, ils vont de 10 154 € en Flandre à 16 654 € à Bruxelles. C'est le premier chiffre à poser, avant même de parler de taux.

Fixe, variable, semi-variable

Un taux fixe ne bouge jamais : la mensualité du dernier mois est celle du premier. Cette certitude se paie sous la forme d'un taux de départ plus élevé.

Un taux variable est révisé à échéances fixes, sur un indice de référence officiel publié mensuellement au Moniteur belge. La banque ne décide pas de la révision : elle applique une formule écrite au contrat. Ce qui se négocie, c'est la périodicité et le plafond.

Le droit belge encadre ce variable plus strictement que la plupart des pays voisins, et c'est le point que les comparateurs oublient :

D'où la notation qu'on lit sur les offres. Un 5/5/5 se révise tous les cinq ans, un 1/1/1 tous les ans. Le +1/−1 ou +2/−2 qui l'accompagne dit de combien de points la révision peut jouer à chaque fois. Un 5/5/5 plafonné à +1 est un produit très différent d'un 1/1/1 borné seulement par le minimum légal — même si les deux s'affichent comme « variables ».

Le semi-variable, fixe pendant quelques années puis variable, a du sens pour qui sait qu'il revendra ou remboursera avant la bascule. Beaucoup moins pour un bien qu'on garde trente ans : la bascule tombe alors à une date qu'on n'a pas choisie.

Ce que chaque formule fait vraiment

La quotité, et ce qu'elle achète

La quotité est la part du prix financée par la banque. Emprunter 240 000 € pour un bien à 300 000 €, c'est une quotité de 80 %. C'est, après les revenus, le paramètre qui pèse le plus sur le taux obtenu.

La Banque nationale oriente les banques vers des quotités contenues pour l'habitation propre et unique, avec une marge limitée au-delà, un peu plus large pour les primo-acquéreurs. Ce n'est pas une loi mais une attente prudentielle, et elle se voit dans les grilles : les paliers de taux se déplacent souvent autour de 80 % et de 90 %.

Conséquence pratique, et elle est contre-intuitive : mettre 10 000 € de plus dans l'apport peut valoir davantage que négocier un dixième de point, si cela fait passer sous un palier. À l'inverse, vider son épargne pour descendre la quotité et se retrouver sans réserve est un mauvais échange — la banque regarde aussi ce qui reste après l'acte.

Attention au piège de calcul : la quotité se mesure sur le prix du bien, mais les frais d'acte se paient en plus, sur l'apport. Un apport de 60 000 € à Bruxelles n'entre pas à 60 000 € dans le bien : les frais en prélèvent d'abord une bonne part. Le simulateur de capacité fait cette soustraction, ce que les simulateurs bancaires ne font pas.

La durée : le vrai arbitrage

Allonger la durée baisse la mensualité et augmente le capital empruntable. C'est l'argument de vente. Ce qu'on montre moins, c'est le prix de cet allongement.

À mensualité maximale constante — 1 320 € pour un ménage à 4 000 € nets sans autre crédit — voici ce que la durée change à 3,5 % :

Passer de vingt à trente ans donne 66 355 € de capital en plus et coûte 92 045 € d'intérêts en plus. Le capital gagné coûte donc plus cher que lui-même. Ce n'est pas un argument contre la durée longue — elle est parfois la seule façon d'acheter — mais c'est le chiffre à avoir en tête avant de la choisir par confort.

Second effet, moins visible : au-delà de vingt-cinq ans, beaucoup de banques resserrent les conditions ou majorent le taux, et l'âge en fin de crédit devient un sujet. La durée longue se paie deux fois.

Les conditions liées

Le taux affiché suppose presque toujours des conditions : domicilier ses revenus sur un compte de la banque, y prendre l'assurance incendie du bien, et surtout y souscrire l'assurance solde restant dû. Chaque condition remplie enlève quelques centièmes au taux.

C'est légal, et ce n'est pas nécessairement une mauvaise affaire. Mais deux choses doivent être vérifiées avant de signer :

Tu n'es pas obligé de prendre l'ASRD chez le prêteur : tu peux la souscrire ailleurs et la donner en garantie. La banque a alors le droit d'appliquer son taux sans réduction, mais pas de refuser le crédit pour ce motif. Faire chiffrer les deux scénarios est presque toujours rentable.

Rembourser plus tôt, ou ailleurs

Un crédit hypothécaire se rembourse par anticipation quand on veut, en tout ou en partie. La banque perçoit alors une indemnité de remploi, et c'est ici que le droit belge protège le mieux l'emprunteur : elle est plafonnée à trois mois d'intérêts sur le capital remboursé par anticipation.

Trois mois d'intérêts, c'est peu au regard de ce qui se pratique ailleurs en Europe. C'est ce qui rend le refinancement réellement envisageable en Belgique dès que l'écart de taux devient significatif.

Le refinancement n'est pas gratuit pour autant. Deux voies, deux coûts :

L'inscription hypothécaire court trente ans. Un crédit soldé avant ce terme laisse donc une inscription vivante : elle s'éteint d'elle-même au bout des trente ans, sans frais, mais si tu revends ou refinances avant, il faut une mainlevée — un acte notarié, payant. Ce coût-là s'anticipe, il ne se découvre pas chez le notaire.

Mettre trois offres côte à côte

Une offre seule ne se juge pas. Trois offres comparées sur les mêmes lignes, oui. Voici celles qui font la différence, et qu'il faut exiger par écrit :

Le reste — la qualité de l'accueil, la rapidité de la réponse — compte pour la vie du dossier, pas pour son prix. Ne laisse pas l'un décider de l'autre. Notre guide sur la façon d'aborder la banque détaille la préparation du dossier, et celui sur les erreurs de crédit hypothécaire ce qu'il ne faut surtout pas faire à ce stade.

Ce que nous ne chiffrons pas

Cette page décrit des mécanismes et des protections légales. Elle ne donne volontairement aucun taux du marché : ils bougent chaque semaine, et une page datée qui en affiche est plus nuisible qu'utile.

Nous ne chiffrons pas non plus les frais de dossier. Ils sont encadrés, mais le montant applicable figure sur ton offre, et c'est celui-là qui t'engage — nous ne publions pas un montant que nous n'avons pas vérifié à la source.

Sur le plan fiscal enfin : pour un prêt contracté aujourd'hui sur l'habitation propre et unique, il n'existe plus d'avantage régional de type bonus logement ou chèque habitat. Les trois régions ont déplacé l'aide vers les droits d'enregistrement — taux réduits en Flandre et en Wallonie, abattement à Bruxelles. Un prêt ancien peut conserver son régime d'origine : c'est la date de l'acte qui commande, pas l'année en cours.

Les deux outils qui vont avec

Cette page explique le contrat. Les chiffres, eux, se calculent :

Pour aller plus loin

• Comment la banque calcule ta capacité d'emprunt
• Aborder la banque : préparer son dossier
• Les erreurs de crédit hypothécaire à éviter
• L'assurance solde restant dû, décortiquée
• Les frais de notaire à l'achat