Het hypothecair krediet, regel per regel
Iedereen vergelijkt rentevoeten. Bijna niemand leest wat eromheen staat: de herzieningsformule, de quotiteit die de rente bepaalt, de producten die je moet nemen om ze te krijgen, en wat het kost om eruit te stappen. Net daar gaat het over duizenden euro's op vijfentwintig jaar.
De rente is niet de prijs
Het cijfer dat de bank vooropstelt is de debetrente. Het cijfer dat telt is het JKP, het jaarlijkse kostenpercentage, dat de dossierkosten, de schattingskosten en alles wat het krediet verplicht maakt mee opneemt. Twee voorstellen met dezelfde debetrente kunnen JKP's hebben die enkele tienden van een procent uit elkaar liggen.
Vóór het aanbod moet de kredietgever je een Europees gestandaardiseerd informatieblad bezorgen, het ESIS. Dat is een genormeerd document, identiek van bank tot bank: dát vergelijk je, niet de brochure. Het geeft het JKP, de aflossingstabel, de herzieningsformule als die er is, en de totale kostprijs.
Wat het JKP níét bevat, weegt niettemin zwaar: de aktekosten — registratierechten, ereloon van de notaris, hypothecaire inschrijving — betaal je contant en leen je niet. Op een pand van 300 000 € lopen ze van 10 154 € in Vlaanderen tot 16 654 € in Brussel. Dat is het eerste cijfer dat op tafel moet, nog vóór er over rente gesproken wordt.
Vraag het ESIS van elke bank vóór je kiest, niet erna. Het is gratis, je hebt er recht op, en het is het enige document dat twee voorstellen echt vergelijkbaar maakt.
Vast, variabel, semi-variabel
Een vaste rente beweegt nooit: de maandlast van de laatste maand is die van de eerste. Die zekerheid betaal je met een hogere startrente.
Een variabele rente wordt op vaste vervaldagen herzien, op een officiële referte-index die maandelijks in het Belgisch Staatsblad verschijnt. De bank beslist niet over de herziening: ze past een formule toe die in het contract staat. Wat je onderhandelt, is de periodiciteit en het plafond.
Het Belgische recht omkadert die variabele rente strenger dan de meeste buurlanden, en dat is net wat vergelijkers over het hoofd zien:
Vandaar de notatie op de voorstellen. Een 5/5/5 wordt om de vijf jaar herzien, een 1/1/1 elk jaar. De +1/−1 of +2/−2 ernaast zegt met hoeveel punten elke herziening kan spelen. Een 5/5/5 met cap +1 is een heel ander product dan een 1/1/1 die enkel door het wettelijke minimum begrensd wordt — ook al heten ze allebei « variabel ».
De semi-variabele formule, eerst enkele jaren vast en dan variabel, is zinvol voor wie weet dat hij vóór de omslag verkoopt of aflost. Veel minder voor een pand dat je dertig jaar houdt: de omslag valt dan op een datum die je niet gekozen hebt.
Wat elke formule echt doet
| Formule | Wat je wint | Wat je draagt |
|---|---|---|
| Vast | De maandlast ligt vast tot het einde. Het gezinsbudget is op vijfentwintig jaar berekenbaar. | Een hogere startrente. Zakken de rentes duurzaam, dan moet je herfinancieren om ervan te profiteren — en dat kost geld. |
| Variabel met cap (5/5/5, 3/3/3) | Een lagere startrente, en een wettelijk plafond dat het slechtste scenario begrenst. | Een maandlast die kan stijgen. Je moet nagaan of het budget standhoudt tegen de plafondrente, niet tegen de startrente. |
| Jaarlijks variabel (1/1/1) | De laagste startrente, en de snelste doorrekening van een daling. | De grootste volatiliteit. Een formule voor wie marge heeft, niet voor wie aan zijn maximum zit. |
| Semi-variabel | Een rustige periode tegen vaste rente, daarna soepelheid. | De omslag valt op een datum die je niet koos. Te mijden als je horizon verder reikt dan de vaste periode. |
De juiste vraag is niet « welke rente vandaag », maar « houdt mijn maandlast stand als de rente haar plafond bereikt ». Dat laat zich berekenen: neem de leencapaciteitsmodule met de plafondrente uit het contract in plaats van met de instaprente.
De quotiteit, en wat ze oplevert
De quotiteit is het deel van de prijs dat de bank financiert. 240 000 € lenen voor een pand van 300 000 € is een quotiteit van 80 %. Na het inkomen is dat de parameter die het zwaarst weegt op de rente die je krijgt.
De Nationale Bank stuurt de banken naar beheerste quotiteiten voor de eigen en enige woning, met beperkte ruimte daarboven en iets meer voor wie voor het eerst koopt. Dat is geen wet maar een prudentiële verwachting, en ze is zichtbaar in de tariefroosters: de drempels liggen vaak rond 80 % en 90 %.
Praktisch gevolg, en het is tegendraads: 10 000 € extra inbreng kan meer opleveren dan een tiende procent afdingen, als je daarmee onder een drempel duikt. Omgekeerd je spaargeld leegmaken om de quotiteit te drukken en zonder reserve achterblijven is een slechte ruil — de bank kijkt ook naar wat er ná de akte overblijft.
Let op de rekenval: de quotiteit meet je op de prijs van het pand, maar de aktekosten komen daar bovenop, uit de eigen inbreng. Een inbreng van 60 000 € in Brussel gaat niet voor 60 000 € in het pand: de kosten nemen er eerst een flink stuk van. De leencapaciteitsmodule maakt die aftrek, wat bancaire simulatoren niet doen.
De looptijd: de echte afweging
Een langere looptijd verlaagt de maandlast en verhoogt het leenbare kapitaal. Dat is het verkoopargument. Wat minder getoond wordt, is de prijs van die verlenging.
Bij dezelfde maximale maandlast — 1 320 € voor een gezin met 4 000 € netto en zonder ander krediet — verandert de looptijd dit, tegen 3,5 %:
| Looptijd | Kapitaal | Rente | Totaal terugbetaald |
|---|---|---|---|
| 20 jaar | 227 602 € | 89 198 € | 316 800 € |
| 25 jaar | 263 671 € | 132 329 € | 396 000 € |
| 30 jaar | 293 957 € | 181 243 € | 475 200 € |
Van twintig naar dertig jaar gaan levert 66 355 € extra kapitaal op en kost 92 045 € extra rente. Het gewonnen kapitaal kost dus meer dan zichzelf. Dat is geen argument tegen een lange looptijd — soms is ze de enige manier om te kopen — maar het is het cijfer dat je in gedachten moet hebben vóór je er uit gemak voor kiest.
Een tweede, minder zichtbaar effect: boven vijfentwintig jaar verstrengen veel banken de voorwaarden of verhogen ze de rente, en wordt je leeftijd op het einde van het krediet een thema. Een lange looptijd betaal je twee keer.
De gekoppelde voorwaarden
De getoonde rente veronderstelt bijna altijd voorwaarden: je inkomen op een rekening van de bank laten storten, er de brandverzekering van het pand nemen, en vooral er de schuldsaldoverzekering afsluiten. Elke vervulde voorwaarde haalt enkele honderdsten van de rente.
Dat is wettig, en het is niet noodzakelijk een slechte zaak. Maar twee dingen moet je nagaan vóór je tekent:
Je bent niet verplicht de schuldsaldoverzekering bij de kredietgever te nemen: je mag ze elders afsluiten en in pand geven. De bank mag dan haar rente zonder korting toepassen, maar het krediet niet om die reden weigeren. Beide scenario's laten becijferen loont bijna altijd.
Vroeger aflossen, of elders
Een hypothecair krediet mag je vervroegd aflossen wanneer je wil, volledig of gedeeltelijk. De bank int dan een wederbeleggingsvergoeding, en net daar beschermt het Belgische recht de ontlener het best: ze is geplafonneerd op drie maanden rente op het vervroegd afgeloste kapitaal.
Drie maanden rente is weinig tegenover wat elders in Europa gangbaar is. Dat is wat herfinanciering in België echt denkbaar maakt zodra het renteverschil betekenisvol wordt.
Gratis is herfinancieren daarom nog niet. Twee wegen, twee kostenplaatjes:
Een hypothecaire inschrijving loopt dertig jaar. Een krediet dat vóór die termijn afbetaald is, laat dus een levende inschrijving achter: ze dooft vanzelf na dertig jaar, kosteloos, maar verkoop of herfinancier je eerder, dan is een handlichting nodig — een notariële akte, tegen betaling. Die kost anticipeer je, je ontdekt hem niet bij de notaris.
Bereken vóór je herfinanciert het break-evenpunt: tel wederbeleggingsvergoeding, dossierkosten en desgevallend akte en handlichting op, en deel door de maandelijkse besparing. Ligt het break-evenpunt verder dan de periode dat je het pand denkt te houden, dan is de operatie waardeloos.
Drie voorstellen naast elkaar
Eén voorstel op zich beoordeel je niet. Drie voorstellen op dezelfde regels vergeleken wel. Dit zijn de regels die het verschil maken, en die je schriftelijk moet eisen:
De rest — de kwaliteit van het onthaal, de snelheid van het antwoord — telt voor het leven van het dossier, niet voor de prijs ervan. Laat het ene niet over het andere beslissen. Onze gids over hoe je de bank benadert beschrijft de voorbereiding van het dossier, en die over de fouten bij een hypotheekaanvraag wat je in dit stadium vooral niet doet.
Wat we niet becijferen
Deze pagina beschrijft mechanismen en wettelijke bescherming. Ze geeft bewust geen markttarieven: die bewegen elke week, en een gedateerde pagina die er toont, schaadt meer dan ze helpt.
We becijferen de dossierkosten evenmin. Ze zijn omkaderd, maar het toepasselijke bedrag staat op jouw aanbod, en dat is het bedrag dat je bindt — we publiceren geen bedrag dat we niet aan de bron konden nagaan.
Fiscaal ten slotte: voor een lening die je vandaag aangaat op de eigen en enige woning bestaat er geen gewestelijk voordeel meer van het type woonbonus of chèque habitat. De drie gewesten hebben de steun verschoven naar de registratierechten — verlaagde tarieven in Vlaanderen en Wallonië, een vrijstelling in Brussel. Een oude lening kan haar oorspronkelijke regeling behouden: de datum van de akte beslist, niet het lopende jaar.
Voor jouw precieze situatie zijn het ESIS van elke bank en een afrekening van de notaris meer waard dan gelijk welke simulatie, de onze inbegrepen. Beide zijn gratis, en je vraagt ze vóór je je vastlegt.
De twee tools die erbij horen
Deze pagina legt het contract uit. De cijfers reken je uit: