🇧🇪 België
🏠 Kopen of huren
Aankoopbudget
Barema 2026
Notariskosten in België 2026: de echte berekening, post per post
"Reken op 12 tot 15 % kosten": die zin hoor je overal, en ze gooit twee totaal verschillende dingen op één hoop. Het overgrote deel gaat naar het Gewest als registratierechten. Het deel dat werkelijk naar de notaris gaat, ligt tot op de cent vast in een koninklijk besluit — en dat komt neer op zo'n 1,3 % van de prijs. Hier is de exacte opsplitsing.
📖 8 min leestijd
🕐 Bijgewerkt augustus 2026
🇧🇪 Heel België
Wanneer de bank vraagt "en de kosten, heb je die?", bedoelt ze een totaal dat drie heel verschillende zaken bundelt: een gewestbelasting, gereglementeerde erelonen en uitgaven. Ze door elkaar halen kost geld, want maar twee van die posten hangen echt van jouw situatie af — en niet degene die je zou denken.
Deze pagina focust op het stuk dat niemand uitlegt: wat de notaris aanrekent. Voor de registratierechten, die volledig afhangen van het Gewest waar het pand ligt, hebben we een pagina per Gewest: Brussel, Wallonië, Vlaanderen, plus een nationale vergelijking.
De drie posten van de factuur — en wie wat int
Bij een klassieke aankoop bevat de "notarisfactuur" in werkelijkheid geld dat drie kanten uitgaat. De notaris is enkel de inner van de eerste twee.
🏛️
1. De registratierechten — voor het Gewest
De zware post: 12,5 % in Brussel en Wallonië, 12 % in Vlaanderen aan het volle tarief, met sterk verlaagde regimes voor de eigen en enige woning (3 % in Wallonië, 2 % in Vlaanderen, Brusselse abattement). De notaris int en stort door aan de gewestelijke belastingdienst. Hij houdt er niets van.
📜
2. De uitgaven — voor derden
Hypothecaire opzoekingen, kadastrale uittreksels, stedenbouwkundige inlichtingen, inschrijvingskosten bij het kantoor Rechtszekerheid, port- en applicatiekosten. De notaris schiet die voor en factureert ze door. Een deel is forfaitair vastgelegd, de rest wordt tot op de euro doorgerekend.
✍️
3. Het ereloon — voor de notaris
Het enige deel dat het werk van de notaris vergoedt. Het is bij koninklijk besluit getarifeerd, degressief, identiek in heel België, en onderworpen aan 21 % btw. Anders dan het hardnekkige gerucht wil: er valt niet over te onderhandelen.
💡 De verhouding die alles duidelijk maakt
Bij een aankoop van 300 000 € in Wallonië aan het volle tarief betaal je ongeveer 37 500 € registratierechten en ongeveer 4 150 € aan de notaris, btw inbegrepen. Met andere woorden: negen van de tien "kosten"-euro's zijn een gewestbelasting. Een andere notaris kiezen verandert daar geen cent aan.
Het officiële ereloontarief (barema J)
De erelonen van Belgische notarissen liggen vast in het koninklijk besluit van 16 december 1950, waarvan de geldende geconsolideerde versie die van 9 februari 2026 is, na indexering op 1 januari 2026. Voor een onderhandse verkoop van een onroerend goed geldt barema J, berekend op de globale prijs en de lasten die er deel van uitmaken.
Dat barema bestaat uit een vast deel van 285 € (verminderd met 86 € als de basis niet hoger ligt dan 20 000 €) en een degressief evenredig deel: hoe hoger de prijs, hoe lager het percentage op de bovenste schijf.
| Prijsschijf |
Tarief |
Ereloon van de schijf |
| Vast deel | — | 285,00 € |
| 0 → 7 500 € | 2,50 % | 187,50 € |
| 7 500 → 17 500 € | 2,50 % | 250,00 € |
| 17 500 → 30 000 € | 1,75 % | 218,75 € |
| 30 000 → 45 495 € | 1,71 % | 264,96 € |
| 45 495 → 64 090 € | 1,14 % | 211,98 € |
| 64 090 → 250 095 € | 0,57 % | tot 1 060,23 € |
| boven 250 095 € | 0,20 % | 2 € per schijf van 1 000 € |
Het absolute minimum van het evenredig ereloon bedraagt 8,55 €, en 48 € voor akten van rechtspersonen. Deze bedragen zijn exclusief btw: er komt nog 21 % bij.
⚠️ Een notaris mag je geen korting geven. Artikel 16 van het koninklijk besluit bepaalt dat elke inbreuk op het tarief wordt bestraft met de straffen van de wet van 6 maart 1818, onverminderd tuchtsancties. Een notaris die "een geste" doet op zijn ereloon, begaat een inbreuk. Ereloondeling is enkel toegestaan tussen notarissen (artikel 14).
De 855 € administratiekosten — het forfait dat weinigen kennen
Dit is het slechtst begrepen deel van de factuur, en toch staat het zwart op wit in artikel 2, § 2 van het koninklijk besluit:
« Voor de akten van verkoop, uit de hand of bij openbare toewijzing, van onroerende goederen, de akten betreffende de financiering of herfinanciering ervan, met uitzondering van de handlichting, en de basisakten of verkavelingsakten en de wijzigingen ervan, wordt het globale bedrag van de administratiekosten en de niet-individualiseerbare uitgaven vastgesteld op 855 EUR, exclusief btw. »
Twee heel concrete gevolgen:
🔁
De tweede samenhangende akte is goedkoper
Wanneer meerdere akten dezelfde rechtshandeling betreffen — typisch de verkoopakte en de hypothecaire kredietakte op dezelfde dag — zakt het forfait naar 627 € exclusief btw per akte vanaf de tweede. Beide akten bij dezelfde notaris op dezelfde dag laten verlijden, levert dus echt geld op.
🧾
De eindafrekening moet gedetailleerd zijn
Artikel 2, § 3 verplicht de notaris om in de eindkwijting de erelonen, de administratiekosten en de uitgaven afzonderlijk te vermelden. Staat er op jouw afrekening één regel "aktekosten", dan mag — en moet — je de details opvragen.
Wat dat in euro's geeft: vier voorbeelden
Berekend met bovenstaand barema J, voor een klassieke aankoop in het bestaande patrimonium met één verkoopakte. De registratierechten zitten er niet in: die hangen af van het Gewest en van je regime.
| Aankoopprijs |
Ereloon excl. btw |
+ forfait 855 € |
Totaal incl. 21 % btw |
| 150 000 € | 1 907,88 € | 2 762,88 € | 3 343,09 € |
| 250 000 € | 2 477,88 € | 3 332,88 € | 4 032,79 € |
| 350 000 € | 2 678,24 € | 3 533,24 € | 4 275,22 € |
| 500 000 € | 2 978,24 € | 3 833,24 € | 4 638,22 € |
Wat deze tabel toont
Tussen 150 000 € en 500 000 € verdrievoudigt de prijs, maar stijgt het deel van de notaris met amper 39 %.
De degressiviteit is bruut: boven 250 095 € kost elke bijkomende schijf van 1 000 € nog maar 2 € ereloon (2,42 € incl. btw). Bij een duur pand bestaat de "notarisfactuur" dus vrijwel volledig uit registratierechten. Wil je de impact op je totale budget zien, dan houden onze leencapaciteit-pagina en de vastgoed-deal-analyzer hier rekening mee.
De kredietakte: de tweede akte die iedereen vergeet te budgetteren
Leen je, dan is er niet één akte maar twee: de verkoopakte en de akte van hypotheekvestiging. Die tweede heeft haar eigen kostprijs, die online simulaties vaak weglaten.
1
Ereloon van de kredietakte
Berekend op het geleende bedrag, volgens het barema voor financieringsakten. Dezelfde degressieve logica als bij de verkoop.
2
Hypothecair registratierecht
1 % van het in hypotheek ingeschreven bedrag, plus het inschrijvingsrecht bij het kantoor Rechtszekerheid. Deze post is evenredig met het krediet, niet met de prijs van het pand.
3
Het verlaagde administratieforfait
627 € excl. btw in plaats van 855 €, want het gaat om de tweede akte van dezelfde verrichting. Voorwaarde: beide akten worden effectief samen behandeld.
🎯 De reflex die 228 € excl. btw bespaart
Vertrouw de verkoopakte en de kredietakte toe aan dezelfde notaris, binnen dezelfde verrichting. Dat is de voorwaarde die het koninklijk besluit stelt voor het verlaagde forfait van 627 €. Sommige banken leggen hun eigen notaris op voor de kredietakte: vraag uitdrukkelijk of alles gegroepeerd kan worden.
Twee notarissen kosten niet meer
Dat is dé terugkerende vraag, en het antwoord staat in artikel 12 van het koninklijk besluit: "de tussenkomst van meer dan één notaris bij eenzelfde akte verhoogt het ereloon niet". De erelonen worden onder hen verdeeld volgens artikel 14, zonder dat koper of verkoper één cent meer betaalt.
Concreet: heeft de verkoper zijn notaris en wil jij de jouwe, dan kan dat. Je krijgt een professional die jouw belangen verdedigt bij het nalezen van de compromis en de akte, gratis. Dat is wellicht de beste prijs-kwaliteitverhouding van het hele aankoopproces. Onze checklist van de verkoopcompromis zet op een rij wat je hem moet laten nakijken.
Wat de factuur echt verlaagt (en wat niets uithaalt)
❌ Wat niets verandert
De schijnbesparingen
•
Notarissen vergelijken: het tarief is overal identiek, bij wet.
•
Over het ereloon onderhandelen: dat is een inbreuk, geen onderhandeling.
•
Afzien van je eigen notaris: die is gratis, dus je wint er niets mee.
•
De prijs in de akte te laag zetten: dat is fraude, met boete en herziening tot gevolg.
✅ Wat echt weegt
De echte hefbomen
•
Het regime van de registratierechten: eigen en enige woning, verlaagd tarief, abattement. Daar spelen tienduizenden euro's.
•
Verkoop en krediet groeperen bij dezelfde notaris (forfait 627 € in plaats van 855 €).
•
De prijs van het pand en die van de meubelen scheiden, als een deel van de prijs werkelijk op roerende goederen slaat — en je dat kunt verantwoorden.
•
Nagaan of meeneembaarheid of teruggave van eerder betaalde rechten op jouw situatie van toepassing is.
De klassieke valkuilen
💸
Denken dat de bank de kosten financiert
De meeste Belgische banken lenen de prijs, niet de kosten. Je moet dus enkele duizenden euro's beschikbaar hebben bij de ondertekening, bovenop je eigen inbreng. Onze pagina de bank benaderen legt uit wat men van je zal vragen.
📅
Vergeten dat de klok begint te lopen bij de compromis
De authentieke akte moet in principe binnen vier maanden na de compromis verleden worden, op straffe van een fiscale boete. De provisies die de notaris vraagt, komen dus sneller dan je denkt.
🔍
De gedetailleerde afrekening niet opvragen
Je hebt recht op een kwijting die erelonen, administratiekosten en uitgaven onderscheidt, met vermelding van het toegepaste tariefnummer. Lijkt een post vreemd, dan is dat het document waarmee je het kunt nagaan.
🏗️
Nieuwbouw en bestaand goed verwarren
Bij een verkoop onder btw-stelsel (nieuwbouw) zijn er geen registratierechten op het gebouw maar wel 21 % btw — een compleet andere berekening. Het ereloonbarema blijft wel hetzelfde.
🕐 Laatste controle: augustus 2026 — Barema J en forfaits overgenomen uit de officiële consolidatie van het notaristarief op 9 februari 2026 (na indexering op 1 januari 2026). De registratierechten evolueren afzonderlijk, per Gewest.