🇧🇪 Brussel · Wallonië · Vlaanderen 🔑 Gids

Je woning verkopen, zonder rekenfout

De verkoopprijs is niet wat je overhoudt. Tussen de zoekertje en de overschrijving van de notaris zitten de commissie, de attesten, het saldo van je krediet, de handlichting, en soms belasting op de meerwaarde. Dit is de rekensom van de verkoper, in de volgorde waarin ze zich stelt.

Wat de verkoop je echt oplevert

Een verkoper kijkt naar de prijs. Wat telt is het saldo dat op zijn rekening belandt, en dat krijg je door zes dingen van de prijs af te trekken:

🤝

De makelaarscommissie Een percentage van de prijs, verhoogd met 21 % btw, als je via een makelaar werkt. Veruit de zwaarste post, en de enige die je echt kan onderhandelen.

📄

De verplichte attesten EPC, bodemattest, keuring van de elektrische installatie. Ze zijn voor jouw rekening, en zonder hen kan je niet eens te koop zetten.

🏦

Het saldo van je krediet Vervroegd afgelost bij het verlijden van de akte, met de wederbeleggingsvergoeding — geplafonneerd op drie maanden rente op het afgeloste kapitaal.

⚖️

De handlichting Loopt er nog een hypothecaire inschrijving, dan is een notariële akte nodig om ze op te heffen. Die kost ontdekt men veel te vaak op de dag van de ondertekening.

🧾

De belasting op de meerwaarde In de meeste gevallen nul, maar niet altijd: de volgende sectie geeft de beslisboom.

🏛️

De onroerende voorheffing Voor het hele jaar verschuldigd door wie op 1 januari eigenaar is. Gebruikelijk wordt ze bij de akte pro rata verdeeld, maar dat is een clausule, geen regel: ze moet er staan.

Goed nieuws daarentegen, en het verrast vaak: het ereloon van de notaris en de registratierechten op de verkoop zijn ten laste van de koper, niet van de verkoper. Neem je een eigen notaris, dan wordt hij uit dezelfde massa vergoed: een eigen notaris kost je niets extra.

🧮

Maak deze rekensom vóór je je prijs bepaalt, niet nadat je een bod aanvaard hebt. Het nettosaldo moet je volgende project dragen — inbreng voor de volgende aankoop, aflossing, spaargeld. De vraagprijs zegt daar niets over.

De meerwaarde: wie betaalt, wie niet

Dat is de vraag die het meest verontrust, en voor de meeste verkopers is het antwoord geruststellend. Het stelsel van de vastgoedmeerwaarden is oud en staat los van de meerwaardebelasting op financiële activa die in 2026 in werking trad: verwar de twee niet, ze hebben noch dezelfde basis, noch dezelfde regels.

De beslisboom heeft vier takken:

🏡

Je eigen woning Vrijgesteld. Dat is het geval bij de grote meerderheid van de verkopen. De vrijstelling veronderstelt wel dat het pand gedurende een minimumperiode vóór de verkoop je eigen woning was: het is een bewoningsvoorwaarde, geen loutere verklaring.

🏘️

Een gebouw dat niet je woning was Belastbaar als de wederverkoop kort na de aankoop valt. Na die termijn wordt de meerwaarde niet meer belast. De bezitsduur beslist, niet de omvang van de winst.

🌳

Een grond Een apart stelsel, langer en strenger dan dat van gebouwen. Een geërfde of lang aangehouden grond volgt niet dezelfde regels als een recent gekochte.

🕊️

Een geërfd of geschonken pand Bijzondere behandeling: niet jouw aankoopprijs geldt als referentie, en de belasting volgt een eigen logica. Geval per geval te laten nakijken.

Twee nuttige reflexen. Ten eerste tellen de datums van de akten — aankoopakte en verkoopakte — niet die van de compromissen. Ten tweede verhogen de aankoopkosten en de werken uitgevoerd door een geregistreerde aannemer doorgaans de weerhouden aanschaffingswaarde, en verlagen ze dus de belastbare meerwaarde: hou je facturen bij, ze zijn geld waard.

⚠️

Is je pand niet je eigen woning, stel de vraag dan aan de notaris vóór je de compromis tekent, niet erna. In dat stadium kan je de verkoop nog enkele maanden opschuiven als de kalender tegen je speelt; na de compromis niet meer.

De documenten die jij moet leveren

De verkoper zet niet alleen de deur open: hij moet een dossier aanleveren, en sommige stukken duren weken. Ze te laat aanvragen is de belangrijkste reden waarom een ondertekening verschuift.

⚡

Het EPC Verplicht zodra je te koop zet, en het label moet in de advertentie staan. Het geldt tien jaar. Onze pagina over het EPC beschrijft wat het meet en wat niet.

🌱

Het bodemattest Afgeleverd door de bevoegde gewestelijke administratie. Naam en loket verschillen per gewest, het principe niet: zonder attest geen akte.

🔌

De keuring van de elektrische installatie Een verslag van een erkend organisme. Is het niet conform, dan blijft verkopen mogelijk: de koper neemt de verplichting tot conformering binnen een termijn over. Maar een negatief verslag wordt op de prijs onderhandeld.

📐

De stedenbouwkundige inlichtingen Aan te vragen bij de gemeente. Ze zeggen wat toegelaten is, wat niet, en wat zonder vergunning gebouwd werd. De gemeentelijke termijnen zijn de meest onvoorspelbare post van het dossier.

📚

Het dossier van mede-eigendom Voor een appartement: notulen van de algemene vergaderingen, afrekeningen van de lasten, stand van het reserve- en werkkapitaal, gestemde werken. Een leeg fonds of zware gestemde werken veranderen de waarde van het lot.

🛢️

De tank, in voorkomend geval Een mazouttank, ondergronds of niet, heeft eigen keuringsverplichtingen naargelang het gewest en de inhoud.

Dat dossier is precies wat de koper zal uitpluizen. Onze checklist van de verkoopcompromis bekijkt het vanuit zijn standpunt: ze lezen vóór je te koop zet, bespaart je de vragen waarop je geen antwoord hebt.

Makelaar of niet

Zelf verkopen is wettig en gangbaar. Via een makelaar gaan evenzeer. De vraag is niet moreel maar rekenkundig: de commissie is verantwoord als de makelaar een prijs of een termijn haalt die jij niet gehaald zou hebben.

Wat je in de opdracht leest, en wat zwaarder weegt dan het getoonde percentage:

🔐

De exclusiviteit en haar duur Een exclusieve opdracht verbiedt je zelf te verkopen tijdens de looptijd — ook aan een koper die je zelf gevonden hebt. Check de duur, en vooral wat er op het einde gebeurt.

🔄

De stilzwijgende verlenging Een opdracht die zichzelf verlengt is de clausule waar men het vaakst in trapt. Kijk naar de opzegtermijn en noteer de datum.

💶

Wat de commissie dekt Is ze verschuldigd als je het pand uit de verkoop haalt? Als je aan een familielid verkoopt? Als de koper zich vóór de opdracht gemeld had?

🏷️

De « nettoprijs verkoper » Voorzichtig mee omspringen: die formulering toont jouw saldo en laat de makelaar zijn commissie erbovenop zetten. Zorg dat je weet welk van beide cijfers de vraagprijs is.

Een niet-exclusieve, kortere opdracht bij meerdere makelaars kost vaak hetzelfde percentage en laat jou de regie. Dat is de redelijke standaardkeuze wanneer het pand vlot verkoopt.

De prijs bepalen, en volhouden

De reflex is hoog beginnen « om marge te hebben ». Dat is bijna altijd een rekenfout. Een pand krijgt een kort aandachtsvenster bij de publicatie: dán komen de bezoeken. Te duur op dat moment en je mist het, en de opeenvolgende verlagingen die volgen signaleren het als een pand dat niet weg raakt.

Twee vergelijkingspunten zijn beter dan één schatting: waarvoor echt vergelijkbare panden verkocht zijn — niet wat ze vroegen — en de schatting van een professional die de opdracht niet heeft. Onze vastgoeddeal-analyse legt de omgekeerde weg af, die van de koper: ze toont hoe jouw pand er van de overkant uitziet.

Het EPC-label weegt intussen op de prijs, en niet symbolisch. Een slecht label haal je niet in met decoratie: het wordt gecompenseerd door de prijs, of door werken vóór de verkoop.

De compromis bindt

In België is de verkoopcompromis geen intentie: het ís de verkoop. Zodra er akkoord is over zaak en prijs, zijn beide partijen gebonden. De notariële akte die volgt stelt de verkoop vast en maakt ze tegenstelbaar aan derden, maar ze creëert de verbintenis niet — die bestaat al.

Concrete gevolgen voor de verkoper:

✍️

Tekenen is verkopen Er bestaat geen algemene bedenktermijn tussen particulieren. Wat jou beschermt zijn de voorwaarden die in de compromis staan, niet een recht van berouw.

🏦

De opschortende voorwaarde van krediet De meest voorkomende. Goed geschreven legt ze een bedrag, een maximumrente en een termijn vast. Slecht geschreven laat ze de koper er bijna vrij uit. Dat is het punt om te laten nalezen.

📆

De termijn tot de akte In de praktijk hoogstens vier maanden, de tijd dat de notaris de stukken verzamelt en de koper zijn krediet rondkrijgt. Die termijn is geen comfort: hij wordt bepaald door de registratie van de verkoop.

🔥

Het pand blijft jouw last Tot de akte blijven de brandverzekering, het onderhoud en de risico's in principe bij de verkoper. Zeg niets op vóór de ondertekening.

Laat de compromis nalezen vóór je tekent, ook — vooral — als ze van de makelaar komt. De notaris doet dat zonder meerkost: zijn ereloon op de verkoop is hetzelfde, of hij de compromis nu gezien heeft of pas ontdekt.

Verkopen en herkopen: de volgorde telt

Verkopen en dan kopen, of omgekeerd: dat is de echte hoofdbreker, en hij is financieel vóór hij logistiek is. Eerst kopen betekent twee kredieten dragen of een overbruggingsfinanciering zoeken; eerst verkopen betekent zichzelf ertussen huisvesten.

Het overbruggingskrediet beantwoordt het eerste geval: de bank schiet de verwachte opbrengst van de verkoop voor, over een korte looptijd, en je betaalt doorgaans enkel rente tot de verkoop rond is. Het kost geld, en het veronderstelt dat de verkoop tegen de aangekondigde prijs en termijn doorgaat — daar zit het risico.

In beide gevallen is het eerste cijfer hetzelfde: welke prijs laten je nettosaldo en je capaciteit toe bij de herkoop? De leencapaciteitsmodule berekent dat door de aankoopkosten van je inbreng af te trekken, en onze pijler over het hypothecair krediet beschrijft waar de bank op dat moment naar kijkt.

🔁

Weet vóór je op een ander pand biedt hoeveel je verkoop je werkelijk laat — saldo van het krediet, handlichting en kosten afgetrokken. Een bod gestoeld op de vraagprijs van je huidige pand is een bod gestoeld op een cijfer dat niet bestaat.

Wat we niet becijferen

De commissietarieven van makelaars zijn niet gereglementeerd: ze worden onderhandeld, en een gemiddelde publiceren zou het tot norm maken. Vraag twee of drie opdrachten en vergelijk ze regel per regel — duur, exclusiviteit, wat de commissie dekt.

We publiceren evenmin de tarieven en termijnen van de belasting op vastgoedmeerwaarden: we hebben ze nog niet op de officiële tekst uitgeplozen, en dat is het soort cijfer dat je beter niet geeft dan benadert. De hierboven beschreven structuur is stabiel; de waarden bevestig je gratis bij de FOD Financiën of bij je notaris.

De kostprijs van de attesten en van de handlichting verschilt per pand, gewest en operator. Je notaris maakt vóór de ondertekening een verkopersafrekening op, zoals hij een kopersafrekening opmaakt: vraag ze, ze is gratis.

⚖️

De afrekening van de notaris is het enige document dat je exacte nettosaldo geeft. Je krijgt ze vóór de ondertekening, niet op de dag zelf — en dat is het moment om na te gaan of de pro rata van de onroerende voorheffing er wel in staat.

De tools die erbij horen

De verkoop financiert bijna altijd de volgende aankoop. Beide berekeningen horen samen: